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Normandin Beaudry

Investir en dette privée et en dette hypothécaire

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Communiqué NB Vol. 17 N. 6, juin 2014

En dépit de la hausse des taux d’intérêt de 2013, le rendement annuel à échéance des obligations canadiennes demeure faible, comme en témoigne celui de l’indice obligataire Univers1 qui se situait à 2,5 % au 30 avril 2014.

Ce faible taux de rendement à échéance amène des défis pour les investisseurs institutionnels, particulièrement ceux pour qui les obligations représentent une forte proportion des placements. Dans ce contexte, la dette privée et la dette hypothécaire sont des options attrayantes aux obligations traditionnelles, notamment en raison du rendement supérieur attendu.

Dette privée

La majorité des obligations émises par des sociétés s'échangent sur les marchés publics. Toutefois, pour les organisations de plus petite taille ou pour des besoins d’emprunts de plus faibles montants, le financement bancaire est habituellement préféré afin d’éviter les frais relatifs à l’obtention d’une notation de crédit, tel que requis pour accéder au marché des obligations publiques. Par ailleurs, pour les emprunteurs de moyenne taille qui sont bien gérés et profitables, la dette privée est une source de capital moins connue, bien qu’elle soit pour eux une alternative intéressante au financement bancaire.

À la fin de 2013, un investisseur en dette privée pouvait s’attendre à un rendement à échéance de 5,5 % à 6,5 %, comparativement au rendement à échéance de 3,1 % pour l’indice des obligations de sociétés. Tout comme les obligations de sociétés échangées publiquement, le rendement à échéance de la dette privée comprend une prime de crédit qui varie selon le profil de risque. Toutefois, la dette privée offre un rendement supérieur à celui des obligations de sociétés du marché public en raison d’une prime de liquidité et d’une prime d’unicité.

Le risque de crédit des emprunteurs ayant accès à la dette privée est souvent équivalent à celui des sociétés de qualité d’investissement, soit celles cotées BBB et mieux. De plus, les gestionnaires de dette privée s’assurent d’inclure des clauses musclées dans les contrats d’emprunt afin de limiter les pertes en cas de difficulté financière. Ainsi, la prime de rendement offerte par ces produits est intéressante compte tenu du risque.

L’échéance habituelle de la dette privée varie habituellement de deux à sept ans. Toutefois, les échéances sont habituellement supérieures à 10 ans pour les sociétés œuvrant dans le domaine des infrastructures.

Sur la base de nos recherches et discussions avec divers intervenants, nous estimons la valeur du marché canadien de dette privée à environ 25 à 30 milliards $.

Dette hypothécaire commerciale

Pour s’exposer au marché immobilier commercial2, un investisseur peut détenir directement des immeubles ou détenir de la dette hypothécaire. La dette hypothécaire est souvent utilisée par les propriétaires d’immeubles pour améliorer leurs perspectives de rendement.

  • Placements immobiliers : en tant que propriétaire d’immeuble, l’investisseur bénéficie des loyers perçus et de l’appréciation (ou la dépréciation) de la valeur de l’immeuble.
  • Dette hypothécaire : en tant que prêteur, l’investisseur tire des revenus d’intérêt payés par le propriétaire d’immeuble à partir des revenus de loyers générés par l’immeuble. La dette hypothécaire représente un investissement comparable à une obligation, avec comme garantie la valeur de l’immeuble sous-jacent.

La dette hypothécaire n’est pas un nouveau produit sur les marchés. Elle constitue depuis des décennies une part importante des placements des compagnies d’assurances. Ce marché a toutefois connu une croissance accélérée au cours des dernières années du côté des investisseurs institutionnels.

Comme pour la dette privée, la dette hypothécaire comporte une prime de liquidité et une prime d’unicité, ce qui lui donne un profil rendement-risque attrayant pour l’investisseur.

De plus, les fonds hypothécaires ont généralement une durée de trois à quatre ans, ce qui est plus court que la majorité des indices de référence. À la fin de 2013, un investisseur pouvait s’attendre à un rendement à échéance de 3,5 % à 4,5 % comparativement au rendement à échéance de 2,2 % pour l’indice obligataire de Sociétés court terme.

La sécurisation des prêts par des actifs immobiliers, le rendement courant attrayant et la courte durée du placement rendent peu probable un rendement négatif pour une année donnée. La valeur du marché canadien de dette hypothécaire s’élève à environ 170 milliards $3.

Gestionnaire

L’expertise démontrée du gestionnaire est primordiale pour ces deux catégories d’actifs, puisque leurs rôles et responsabilités sont plus larges qu’en contexte de gestion d’obligations traditionnelles. Le gestionnaire devra notamment démontrer une expertise pour trois rôles essentiels afin d’espérer générer une prime de rendement prévisible et fiable.

Premièrement, il doit être proactif et efficace dans le dépistage d’opportunités d’investissement. La façon dont le gestionnaire génère ses transactions sera ici un élément à analyser.

Deuxièmement, il doit avoir l’expertise pour établir et négocier le contrat d’emprunt. Le processus débute par la collecte d’information pour l’évaluation du risque de crédit. Par exemple, pour la dette hypothécaire, le gestionnaire devra savoir analyser la projection des revenus, les états financiers de l’emprunteur et des locataires, l’évaluation foncière, les rapports sur l’état du bâtiment et les rapports environnementaux. Ensuite, une structure de prêt appropriée est déterminée en considération des caractéristiques uniques de l’emprunteur. La négociation et la rédaction des contrats demanderont entre autres une expertise juridique.

Troisièmement, le gestionnaire doit posséder une expertise opérationnelle. Cela commence par le maintien d’une relation étroite avec l’emprunteur durant le terme du prêt, ce qui limite le risque de défaillance de paiement. Les importantes défaillances de paiement sont rares, mais le gestionnaire doit avoir l’expertise nécessaire pour dépister, restructurer et négocier afin de résoudre une telle situation. En particulier pour le gestionnaire de dette hypothécaire, il doit être prêt à s’impliquer dans la gestion de l’organisation emprunteuse et, advenant une situation de défaut irréversible, dans la vente de l’immeuble afin de recouvrer les sommes prêtées.

Investir ou non?

La dette privée et la dette hypothécaire prévoient des primes de rendement intéressantes relativement aux marchés obligataires publics canadiens. Néanmoins, le choix parmi la sélection limitée de gestionnaires aura une incidence importante sur la qualité des opportunités de placements et la gestion des risques propres à chaque titre sous-jacent.

De plus, l’investisseur en fonds de dette privée devra être à l’aise de détenir ces placements à maturité puisque ces fonds sont habituellement de type fermé. Avec les fonds de dette hypothécaire, les investisseurs ont accès à des fonds ouverts, ce qui a l’avantage de faciliter les entrées et sorties de fonds.

Bref, ces catégories d’actifs ont définitivement leur place dans le portefeuille d’un investisseur institutionnel. Toutefois, comme tout placement, le montant et la nature des investissements dans ces catégories d’actifs dépendront des besoins et de la tolérance au risque de l’investisseur. Par conséquent, ces investissements devront donc être supportés par un exercice de bonne diligence. 


1 Indice FTSE TMX Canada, anciennement connu sous le nom « DEX »
2 Immeubles d’appartements ou de bureaux, centres commerciaux et entrepôts
3 Source : Bulletin été-2013 de la Financière CMLS 
 

 

Pour obtenir plus de renseignements à ce sujet, communiquez avec les conseillers de Normandin Beaudry.

514.285.1122
 
630, boul. René-Lévesque Ouest, 30e étage
Montréal (Québec) H3B 1S6